FAQ conditions d’accès aux logements
Bienvenue sur la page FAQ relative à l’attribution des logements dans le cadre du projet des Plaines-du-Loup. Si vous avez obtenu un logement en PPE ou un logement régulé (en tant que locataire), ou que vous êtes intéressé-e à un de ces logements, vous trouverez ci-dessous des informations détaillées sur les prix, les conditions d’accès et de cession/désistement aux logements.
Questions liées au logement en PPE
Pour tout ce qui est de la revente ou des héritages, la SCCH Le Bled (comme les autres investisseurs) est soumise au droit suisse et vaudois. Les réponses sont donc susceptibles d’être modifiée pour les rendre plus précises. Le principe de la SCCH Le Bled est que les logements ne sont pas des biens de spéculations. Seuls la valeur du logement, la redevance initiale du DDP ainsi que les augmentations liées à l’IPC et au gain en capital des parts sociales pourront être prise en compte dans la définition du prix de revente.
- Le coût de construction pour un 100m2 SUP est de CHF 41’667.- plus élevé que pour le même en location. D’où vient cette différence de près de 10% ?
Elle est liée au fait que certains matériaux ou électroménagers pourront être choisis par le futur propriétaire (et donc être potentiellement plus chers). - Le taux de mutualisation décidé par le CA du BLED pour financer les communs est 4 fois plus élevé que celui pour le locataire à SUP égale. Coût supplémentaire pour un 100m2 = CHF 72’083.- . Sur quels critères est basé ce calcul qui pourrait se révéler discriminatoire ?
Les locataires continueront de payer via le loyer pendant 90 ans (voir doc n°2a, page 4, point 2.4). Les PPE ne le feront qu’une fois au départ et non pendant 90 ans (voir doc n°2b, page 6, point 3.4). Si la participation des PPE (mais également des activités indépendantes) à la mutualisation est effectivement plus importante, on ne peut pas considérer qu’elle est discriminatoire car on compare des choses non comparables : malgré cet effort, les propriétaires sont avantagés par des taux plus favorables que la location en coopérative. En cas de revente, ils récupèrent tout l’argent amorti pendant le temps de sa propriété, ce qui n’est pas le cas du locataire. Par ailleurs, les PPE restant bien moins chères que le marché actuel, la SCCH Le Bled considère que c’est une excellente affaire pour les futurs propriétaires. - Le futur propriétaire peut-il léguer son bien à son héritier ou le céder en donation ?
C’est le droit suisse qui s’applique. Mais le futur héritier devra être membre de la SCCH Le Bled (donc CHF 20.-/an) - Si le futur propriétaire doit signer un droit de préemption au registre foncier en faveur du BLED en cas de cession du lot, dans quelle circonstance, le BLED peut-il user de ce droit pour empêcher la revente, le don ou l’héritage du bien ?
En cas de revente qui ne correspond pas aux principes du doc n°2b, page 9, chap. 9 ou si cela est contraire au droit en vigueur. Cela signifie que si tu veux revendre à 1mio après une année, cela ne sera pas possible et la SCCH Le Bled se réserve le droit de le racheter à prix coûtant + IPC. - L’héritier ou le bénéficiaire de la donation reprendra-t-il gracieusement les parts sociales de l’ancien propriétaire ? Ou devra-t-il verser ses propres parts ?
L’héritier rachetera les parts sociales (ces dernières bénéficiant d’un gain en capital de 0,25% par an (décision de l’AG du 24 avril 2017)) au propriétaire. - Si l’héritier ou le bénéficiaire de la donation devait verser ses propres parts, quid de la redevance initiale du DDP payé par le propriétaire sortant ?
Le prix de vente ne peut dépasser la valeur du bien qui comprend tous les coûts et leur indexation. Il est légitime pour le vendeur de faire payer à son acheteur la part de la redevance initiale correspondant au temps passé par rapport à la durée du DDP (90 ans). - Si après 20 ans je veux revendre mon bien et que le prix du marché a suivi la même tendance que ces 15 dernières années, puis-je le vendre au prix du marché ? Sinon, comment arriverai-je à me reloger au prix du marché ?
Il ne sera pas possible de le revendre plus cher que le prix auquel il a été acheté (CHF 713’333.- pour un SUP) + IPC - A la fin du contrat avec la Ville (90 ans), quelles sont les garanties du propriétaire ? Y a-t-il une probabilité d’être exproprié ?
A priori la ville prolonge le DDP. Dans le cas contraire, il doit y avoir un accord sur l’expert qui sera choisi pour évaluer le bien et donc le montant du rachat par la ville. - Quid de la valeur fiscale et locative pour les impôts ?
Impossible à dire à ce stade. La valeur fiscale impacte la fortune et dépend directement du taux d’endettement. Ce taux varie donc d’une situation à l’autre. - Qui du Bled ou du coopérateur membre de la PPE sera soumis à l’impôt sur la fortune si ce dernier venait à être payé ?
Le coopérateur membre de la PPE, car c’est lui qui est le propriétaire, inscrit au registre foncier. - Si l’impôt sur la fortune est soumis au coopérateur, la valeur du DDP et les surfaces mutualisés seront-elles comprises dans la valeur imposable ?
A priori oui. - Quelles seront les conditions de revente ?
Le prix de vente ne peut dépasser la valeur du bien qui comprend tous les coûts et leur indexation. Il est légitime pour le vendeur de faire payer à son acheteur la part de la redevance initiale correspondant au temps passé par rapport à la durée du DDP (90 ans). - Pourquoi 27,5% de fonds propres alors qu’usuellement c’est 20% ?
Cela est dû au fait que le terrain n’est pas pris en compte. Avec le terrain (la redevance initiale du DDP) cela correspond à 21%. Par ailleurs, les 27,5% correspondent précisement à la redevance initiale du DDP. Ceci est une assurance que le DDP initial sera payé. - 20% de mutulisation pour les PPE semble énorme et augmente le prix (notamment au m2) ?
Le prix de la PPE sera vraisemblablement bien moins important au Bled que sur le marché lausannois, y compris en comparaison aux autres projets connus des Plaines-du-Loup. De plus, les promoteurs vendent des m2 USPI et non SUP. La différence peut être énorme étant donné qu’il est possible d’y mettre des m2 de balcon, de cave, etc. Il n’est donc pas possible de comparer les 2 manières de faire et celle proposée par la SCCH Le Bled est bien plus transparente. Par ailleurs, les surfaces de buanderie ou autres espaces pour l’entretien des espaces extérieurs, sont payées par les propriétaires même s’ils n’en ont pas l’impression et encore moins une ligne dans le calcul. La SCCH Le Bled a souhaité être transparente. Ce d’autant plus que les espaces mutualisés (salle polyvalente, foyer, bledBnB) sont des plus-values pour les PPE et les logements. Le prix au m2 d’une PPE est donc bien en-dessous à ce qui se pratique actuellement à Lausanne. - Quels sont les frais pour le notaire ?
Cela dépend du notaire qui n’a, pour l’heure, pas encore été choisi. Par ailleurs, les frais peuvent varier en fonction du montant de la cédule hypothécaire. Il n’est donc pas possible de répondre précisément à cette question. Le conseiller [le nom est connu de la direction] pourra vous répondre en fonction des informations que vous lui transmettrez.
Questions liées au logement régulé
- Il y a une redevance initiale de DDP de CHF 153’333.- pour le futur propriétaire (100m2 SUP ). Quid pour le futur locataire ? Si ce dernier ne devait pas s’en acquitter, comment l’expliquer ?
La rente du DDP des régulés est uniquement annuelle (cf doc n°2a, page 3, point 2.2) et non mixte comme la PPE (cf. doc n°2b, page 4, point 2.1). Effectivement, les conditions de la PPE et de la location ne sont pas comparables. Ces conditions lient le Bled à la Ville de Lausanne dans sa promesse de terrain. - Après 10 ans de location, le DDP pour un 100m2 sera-t-il augmenté de CHF 127.- par mois ?
Oui - Un futur locataire dans une gérance privée va déposer une garantie de loyer de CHF 6’000.- pour entrer tout de suite chez lui alors que le futur locataire du régulé-BLED sortira CHF 22’300.- pour y habiter plus de 2 ans plus tard. Est-ce le prix à payer pour un loyer « régulé » ?
Non c’est en lien avec le modèle coopératif. Par contre il peut, sous condition, le financer avec sa LPP (cf doc n°2a, page 6, point 3). L’intégralité de cette somme lui sera retourné (ou à sa LPP) lorsqu’il quittera le logement en respectant le droit du bail et les règlements et satuts de la SCCH Le Bled. - Est-ce que les locataires pourront « dessiner » leur cuisine ?
A priori non, car le bâtiment appartient à la SCCH Le Bled et non aux locataires. Mais ces derniers sont également membres de la SCCH Le Bled. Cependant, en fonction de la démarche participative « forme du logement » des pistes pourront être faites en fonction des choix retenus par la section et validés par le CA (cluster, etc.).
Questions liées aux deux catégories de logement
- La nature des surfaces dédiées aux activités communes va-t-elle être totalement discutée par les membres où bien la formule présentée sera-t-elle fortement soutenue par le CA ?
Le fait d’avoir une salle polyvalente, un foyer et un bledBnB fait partie du programme (AO investisseurs de la ville). Par contre, d’autres éléments pourraient voir le jour durant la démarche participative « espaces communs » et un fonctionnement devra être décidé par les futurs membres de la section. - Selon quel(s) critère(s) se fera l’attribution des logements (étage, situation,…) ?
Cela sera décidé par le CA suite à la démarche participative « forme du logement » et durant la phase d’avant-projet et de projet. Par ailleurs, le CA adoptera une clé de pondération pour tenir compte des étages, orientations, etc. (cf doc n°2a, page 3, point 2). - Des prix différenciés seront-ils pratiqués selon l’étage ou la situation ?
voir réponse précédente. - Si l’utilisation des surfaces mutualisées et financées par les membres sont payantes pour eux aussi, le prix se fixera-t-il au coût marginal pour eux ?
Les membres de la section auront un accès privilégié (prix, réservation, etc. seront discutés lors de la démarche participative « espaces communs ») (cf doc n°2a, page 4, point 2.3 et doc n°2b, page 4, point 2.2). - Si j’ai absolument besoin d’une place de parc, est-il possible que je me fasse non sélectionné pour un logement au profit d’un autre membre arrivé sur le tard ? [A ce que j’ai compris, le BLED ne se lancerait peut-être pas dans le projet de parking commun comme laissé entendre lors de l’AG de lundi (contrairement à ce qui est écrit dans le document 1 aux pages 10 et 14)] ?
Il y a du avoir une mécompréhension lors de l’AG, il faut donc se baser sur les documents. Le fait est le suivant : si tu veux une place et que cela est indispensable pour le logement, ce n’est pas un problème. Mais si la SCCH Le Bled, ne peut garantir la place, il ne te sera pas possible de demander des dommages et intérêts à la SCCH Le Bled. Par ailleurs, la SCCH Le Bled ne peut pas chiffrer le coût d’une place de stationnement à ce stade. - Pages 7 et 9 document 2b : sur la base d’un logement de 100 m2, nécessitant 27,5% de Fr. 154’100.-, la pénalité maximum de désistement en sept. 2018 sera de Fr. 1’316.-. Est-ce exact ?
Non, comme indiqué dans le doc n°2b, page 9 à la note de bas de page n°17, le % est fonction du prix de vente du logement (soit CHF 560’000.- pour un 100m2 SUP, ce qui correspond donc à un maximum de CHF 5’600.- de pénalité pour un 100m2 SUP). Je précise qu’il s’agit d’un maximum et que cette pénalité est en lien avec l’étape (dépôt de la demande d’autorisation) et non à la date. Cela signifie que si le projet prend malheureusement 1 ou 2 mois de retard en raison d’une décision de la Commune de Lausanne, il y aura lieu de payer les 2% (chapitre 4 Echéancier des paiements des parts sociales) que 1 ou 2 mois après septembre 18. Nous ajusterons donc le paiement des parts sociales à la réalité de la démarche. Le maximum de la pénalité de 1% du prix de vente ne prend effet qu’avec le dépôt de la demande d’autorisation de construire (demande de permis de construire). A ce stade vous saurez déjà où se trouve votre logement. - Pages 5 et 6 du document 2b : Le prix d’achat de Fr. 713’333.-, augmenté de la redevance annuelle DDP sur 10+80 ans (206.- x 12 x 10 = 24’720.- + 334.- x 12 x 80 =320’640.- / 345’360.- ), coûte au final Fr. 1’058’693.-. En n’étant propriétaire que des murs, est-ce une solution valable d’un point de vue strictement économique ?
Votre raisonnement est correct et il est juste de s’interroger. Ce qu’il faut savoir c’est que ce DDP est fixé par la Commune de Lausanne, la SCCH Le Bled ne touche pas un centime. Dans les faits, lorsque le terrain appartient aux propriétaires, ces derniers doivent le payer plusieurs fois (pas sous forme de rente de DDP, mais sous forme d’intérêts liés à l’hypothèque). Cette manière de faire permet à un plus grand nombre d’avoir accès à la propriété. Mais c’est vrai qu’à la fin du DDP, la Commune pourrait décider de ne pas le prolonger. Il faut savoir qu’à l’expiration du DDP, et pour autant qu’il ne soit pas prolongé par la Commune, la superficiante (Commune) et le superficiaire (la SCCH Le Bled) se mettent d’accord pour désigner un expert qui déterminera la valeur résiduelle. Cette valeur, soustraite à la somme des rentes versées additionnées des intérêts de l’hypothèque, sera, selon toute vraisemblance, plutôt intéressante pour celui qui investit aujourd’hui (j’avoue que je ne serai plus présent pour vérifier ce fait). - Page 9 document 2b : La SCCH Le Bled sera présente dans la PPE en tant que propriétaire « Régulés-Bled ». Elle sera largement majoritaire, à elle seule, dans les votes. Est-ce exact ?
La SCCH Le Bled pourra, si cela est nécessaire, décider seule. Mais la SCCH Le Bled, c’est avant tout ses membres et donc aussi les membres propriétaires, …vous aussi également. - Page 6 document 2b : les charges selon votre calcul ( soit redevance DDP, frais PPE, fonds rénovation, charges approximatives – (avec ou sans chauffage et eau chaude?) égalent Fr. 1’098.- par mois. C’est beaucoup, voire beaucoup trop ! En comparaison, pour un appartement d’env. 100 m2 dans un petit immeuble PPE, je paie env. Fr. 800.- !
Cela est dû à la rémunération d’une personne qui sera présente physiquement dans l’immeuble. Il sera un peu le « super concierge » et animera la vie de l’immeuble. Cela évitera les facility management qui ne passent que 2 heures par semaine sur les lieux pour faire le minimum de leurs tâches. C’est une charge importante qui sera discutée dans le cadre des démarches participatives, mais l’objectif est, pourquoi pas, d’avoir une personne qui s’assure que tout ce passe bien, qui réceptionne les colis, s’assure que le foyer est praticable, etc. - Qu’est-ce qui est le plus important entre les étapes et les échéances ?
Les étapes sont prioritaires sur les échéances. En effet, si le projet prend 2 mois de retard en raison d’une décision de la Commune de Lausanne, l’échéance sera retardée de 2 mois. Nous ajusterons le calendrier des paiements à la réalité de la procédure. - Quid des échéances pour les places de stationnements ?
A ce jour la SCCH Le Bled ne peut pas donner d’information concernant le prix des places de stationnement, ni leur nombre. Cependant les échéances seront identiques à celles de la PPE (doc n°3, page 9, chapitre 3.5). Vu le nombre de places promises à la SCCH Le Bled (51), il est fort probable que les automobilistes ayant besoin d’une place pourront en bénéficier. - La valorisation du DDP à hauteur de 5% est énorme pour une coopérative ?
C’est le cas pour tous les investisseurs du PPA1. Cela correspond à une exigence de la Commune de Lausanne. La SCCH ne reçoit aucun bénéfice lié à cette rente.